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  • 부동산 플랫폼, 어떻게 바라보는 것이 좋을까?
    10년이면 강산이 변한다. 빠르게 세상이 변한다는 이야기를 묘사한 매우 적절할 표현이었다. 하지만 지금은 10년 주기가 너무도 길어 보인다. 빠르게 변화하고 있는 시장에서 효율의 극대화를 위해서 무엇을 준비해야할까? 최근에 플랫폼이란 단어가 많이 등장한다. 플랫폼에는 다양한 의미가 내포되어 있지만 돈이 되는 컨텐츠를 생산하기 위한 효율적 수단이라고 생각하면 쉽다. 부동산에서의 효율적인 생산, 즉 플랫폼은 무엇일까? 임대인과 임차인의 관계 변화를 주목해야 한다. 세계은행(WB)이나 국제통화기금이 전망하는 올해 경제성장율은(2023년 3분기 현재) 2% 안팎이다. 한국은 그보다 낮다. 이 정도 시점의 발표라면 이변은 없다. 유래 없는 저성장 트렌드는 이미 짐작했던 일이다. 부동산이라면 별다른 분석 없이 묻어두기 식, 비의식적 투자로 자본이득을 얻던 시대가 저물어 간다. 연준의 추가 금리 인상을 두고 베팅을 하고 있지만, 금리는 상대적이다. 가령 금리 1% 시대가 10년간 지속 된다면 1.5%가 되는 순간 재앙처럼 느껴진다. 지금은 금리가 한번 더 오른다고 재앙은 아니다. 지금은 한 치 앞을 예상치 못하는 시대가 아니다. 미래 예측이 가능하다. 우리 대부분은 미래의 일을 알아도 살아온 습관을 버리지 못하고 있다. 극단적으로 예를 들자면 해수면 상승 시대에는 오션뷰가 지옥일 것을 알지만 부산 최고 주거지역은 해운대 마린시티, 인천 최고는 송도이다. 부동산 시장의 변화, 임차인의 운영방식까지 관여하는 시대 생산수단의 3요소는 토지, 노동력 그리고 자본이다. 그중 온전히 기업의 자산이라면 예나 지금이나 단연 토지이다. 유사 이래 부동산투자의 역사는 생산수단의 사유화와 그것에 반대하는 투쟁의 역사였다. 농경시대 부터 줄곧 땅을 가진 자와 그 기득권에 대항하는 소작인들의 싸움이 지속됐고 산업혁명 이후 부르주아인 공장주들과 프롤레타리아 노동자들의 대립은 지금까지도 이어지고 있다. 치열하게 싸웠지만 누가 이겼다고 단언하기에는 무리가 있다. 노동 없이 이득을 얻는 수단으로서 토지를 사유화하는 것은 여전히 가능하지만 너무 많은 규제가 생겼고 산업지형이 바뀌면서 리스크도 커졌다. 리스크를 줄이기 위해 상업용 부동산의 운영 트렌드도 바뀌고 있다. 최근 들어 좋은 상권과 건물일수록 공간이 아닌 패키지로 제공되는 모습이 자주 보이고 있다. 이제는 부동산에 직접 투자한다면 그저 땅을 소유하는 것 이외에 임차인의 운영방식까지 적극적으로 관여해야 할 시대라고 생각된다. 당장 대기업 프랜차이즈부터 공공기관까지 임대인에게 차임은 줄이고 매출액 연동 수수료를 제시하는 트렌드가 이를 반증한다. 건물주의 임대소득이 임차인의 사업성과에 직접 비례한다면 건물주도 편히 있을 수만은 없다. 공간임대 + 각종 업무기기, 세무서비스, 창업지원금까지 패키지화된 공간임대, 건물의 가치 상승 공유오피스가 과거의 전통적인 업무 시설들을 빠르게 대체하고 있다. 공간을 임대하는 것에 그치지 않고 공용 회의실, 각종 업무기기와 그 소모품, 세무서비스는 물론 유튜브 방송부스, 온라인쇼핑몰을 위한 스튜디오, 심지어 창업지원금 심사통과 전문 컨설턴트까지 공유오피스에 포함 되어 하나의 비즈니스 패키지가 되었다. 귀찮은 일이 사라진 사업자들은 그들의 목적에만 집중할 수있다. 일종의 플랫폼이다. 아직 이윤을 창출하기 어려운 단계인 스타트업들은 수단에 큰 비용을 들일 수 없다. 전통적인 공간임대에 이러한 패키지까지 제공하자면 건물주 입장 에서는 초기비용이 들지만, 자기건물에 이러한 종합패키지가 구축되면 건물의 장기적으로 유지관리가 편해지고, 건물 가치도 오르는 이점이 있다. 무엇보다 공유오피스를 전차인으로 둔 건물주들은 소득은좀 줄었어도 플랫폼을 손에 넣는다. 가령 내 건물을 임차인 에게 사무실로 임대하는 것보다, 공유오피스에게 임대하고그 공유오피스가 다시 최종임차인에게 임대했을 때는 건물 주의 소득이 줄지만, 더 지속가능하고 임차인의 성장에 비례 하는 소득을 얻게 되는 것이다. 부동산 시장이 바라봐야할 한국의 엔터사업의 성공 서울 성수동에서 근무하다 보면 평일에도 외국인 관광객이 급증한 것을 알 수 있다. 더운 날씨에 히잡으로 머리와 목덜미를 감싸고 삼삼오오 수다를 떠는 10대 여학생들도 많다. 이교도들과 말을 섞지 않으려고 스마트폰에만 의지 해서 길을 찾는 모습이 어떻게 보일지 몰라도, 자산 규모가(가족 포함) 수십억에서 수백억에 이르는 경우도 많다. 주로 카타르, 말레이시아, 싱가포르, 두바이 국적의 소녀들이 많고 무슬림 여성의 신분으로 한국까지 여행을 올정도면 대부분 교육수준도 높다. 이들이 도착하는 곳은 SM엔터테인먼트 성수 사옥이다. 이들이 이곳을 방문하는 이유는 한국의 K-POP에 열광하기 때문이다. 가을연가 드라마가 일본에서 흥행해서 일본 여성 관광객이 늘어난 경우와 같다고 할 수 있다. 코로나 이전에 SM 청담동 사옥은 1층의 카페테리아를 잠시 외부인에 개방한 적도 있지만 관리 문제로 이내 폐쇄될 정도로 인적이 드문 곳이었다. 한 예로 BMW, 루이비통 같은 글로벌 명품의 고객들도 상품을 소비하는 것을 넘어서 본사까지 찾아올 정도로 열광 하지는 않는다. 한국 엔터산업이 이정도의 영향력을 가진 것은 이들의 플랫폼에 기인한다고 본다. 엔터테이먼트 사업의 성공과 같은 플랫폼 산업의 특징은 기업이 직접 고용하지 하지 않은 노동자들이 스스로 일을 하게 만드는데 있다. 즉 생산시설에 대한 투자가 극히 적다는 것이다. 예컨대 전통적인 제조업의 경우, 근로자의 고정 임금이 차지하는 비중이 높아 큰 리스크를 가질 수밖에 없다. 이러한 인건비를 줄이기 위해 자동화설비에 투자하고 하위공정들을 아웃소 싱을 한다. 이렇게 하면 임금절감은 물론 복지비용, 각종 분쟁리스크 등많은 부분에서도 유리하게 가져갈 수 있다. 아이러니컬하게 정부 정책이 고용 증대를 외치고 있는 것을 보면 시대에 역행하는 몸부림일 수 있는 것이다. 컨텐츠가 쏟아지게 하는 플랫폼 위에 소개한 엔터산업을 예로 들자면, 창작물의 품질은 과거와 같이 예술적 영감에만 의존하지 않는다. 플랫폼에 모인 다양한 아이디어를 동원하여 고품질의 창작물을 생산해낸다. 이러한 과정에서 소요되는 비용은 거의 없다. 각자 집에서 만들어오니까. 품질이 아쉬우면 여러 창작자를 병렬로 연결하여 팀을 짜고 저작권료는 한 명분만 지급한다. 작품이 나오면 저작 권이 강화된 요즘에는 재생산을 거듭하여 지속적인 수익을 올린다. 운이 좋으면 영구적이다. 그래서 저작권 자체가 거래의 대상이 된 지도 오래다. 음악, 영상, 웹툰, 이모티콘 등 플랫폼은 뭐든지 스스로 만든다. 이러한 산업 분야에 한국이 엄연한 선두권에 있다는 것은 실로 놀라운 일이다. 2000년대까지 세계를 흔들던 헐리 우드의 배우들과 음반 판매에 있어 1억 장의 판매고를 올리는 머라이어 캐리의 시대를 겪은 사람들로서는 동양인 어린애들에게 열광하는 날들이 생생하다. 생각해보니 성공한 기업들은 무섭게 변해왔다. 과거 소니뮤직은 당시 방대한 저작권 자산을 믿고 이를 활용하기 위해 자신들이 개발한 *MD를 보완하고 홍보하는데 집착했다. *MD(Mini Disk) : 광자기 기록 방식으로 디지털 정보를 저장는 매체. 카세트테이프나 CD보다 휴대가 간편하고 기록과 삭제가 자유로와서 처음 출시된 90년대에는 국내에서도 획기적으로 평가받았음. 그러나 2000년도 당시 시가총액으로 소니의 20분의 1이 채 안되던 애플은 플래시 메모리 기반의 MP3 플레이어로 음원시장의 패러다임을 전환했다. 끊임없는 노동의 역할은 개인에게 넘기고, 이를 조합하는 플랫폼에 집중한 것은 현재의 소니와 애플을 만든 운명적 신의 한수였다. 한국시장도 플랫폼에서는 뒤지지 않는다. 거대자본이 되어 버린 빅히트엔터테인먼트는 이미 저스틴 비버, 아리아나 그란데를 사들였고 라라랜드의 제작사 엔데버 콘텐트는 CJ엔터의 소유가 되었다. 상징적인 아티스트를 보유하는 것은 플랫폼으로 모여드는 창작자들에 제시하는 일종의 제안서이고, 그들은 월급도 받지않고 트렌디한 저작물을 끊임없이 생산하게 만든다. 개인적으로는 과거 거대 엔터사의 대표와 핵심 아티스트가 마약, 도박, 성접대 등으로 재판을 받게 되었을 때 그 회사의 주식을 매도한 경험이 있다. 대표도 아티스트도 절대적 생산수단이 아니었다. 저스틴 비버는 곧 늙는다. 그 뒤를 다른 젊은 아티스트가 이어가고 그로 인해서 다시 수 천의 아티스트가, 수 만의 창작자가 플랫폼으로 모인다. 플랫폼이라면 구글, 아마존에만 눈이 닿던 세대로서는 보고도 믿기 어렵다. 이야기가 길어졌지만 앞선 사례들은 관련 종목의 주식투자보다는 생산수단에서 부동산의 비중이 어떻게 축소되 어갈 것인가에 대한 고찰이다. 상업용 부동산에 한정된 이야기이다. 과거 봉건영주들이 지대를 받는 대가로 제공 했던 생산수단은 최근까지도 큰 변화가 없다. 플랫폼이야말로 부동산을 더 효율적으로 쓸수 있는 진짜 생산수단이 아닐까? 늦었을까? 고대 로마의 크라수스는 로마 근교에는 더 이상 쓸만한 땅이 없다고 했다.
    • 컬럼
    2023-10-30

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  • 건축자재업체 필독건축 및 자재 업체 필수품 ‘ERP’
    경력 HILTI Korea Sales Manager 2004 ~ 2006 HILTI Korea 평택미군기지이전 프로젝트 Sales Manager 2006~2014 ASSA ABLOY 엔트런스 사업부 영업팀장 2014~2016 ASSA ABLOY 엔트런스 사업부 영업이사 2016~2021 ASSA ABLOY 엔트런스 사업부 공사운영상무 2021~2023 Royere Asia Consultant 대표 2023~ 건축 및 자재 업계에서 효과적인 운영을 한다는 것은 혁신적인 일이다. 사람의 머리에는 한계가 있고 회사가 성장하고 직원 수가 많아지면 관리는 더욱 힘들어지는 게 당연하다. 타 분양에서는 ERP 시스템을 도입해 효과적이고 능률적인 관리를 통해 혁신적인 기업으로 변모하는 모습을 자주 볼 수 있다. 하지만 우리 건축 및 자재 업계에서는 ERP에 대한 단어 자체가 생소하고 ERP를 도입한 업체들도 활용도가 10%가 넘지 않는다. 이러한 이유는 어디에 있을까? 외국계 업계에서 ERP를 몸소 배운 로이에 아시아 컨설턴트 유기주 대표의 이야기를 들어보자. " 건축 및 자재 중소기업들이 ERP를 도입하기 어려운 이유가 있다" 건설 경기 침체로 인해 올해 2023년 사업장을 폐쇄한 건설사 수가 2006년 이후 가장 많다는 기사는 최근 수시로 언론에 나온다. 특히 금리 상승과 원자재 가격 인상, 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장 경색 등으로 건설 업계의 자금난을 악화시키고 있다. 높은 금리로 주택 거래가 위축됐고 미분양 누적되면서 건설사들의 자금줄이 막혔다. PF 대출 금리도 껑충 뛰었고 이로 인해 기업의 사업성이 악화되고 있는 설정이다. 이것이 국내 건축 및 자재업의 현실이다. ERP시스템이 절실해진 건축 및 자재 업계 위기 건축 및 자재시장의 위축은 특히나 중소기업을 운영하는 경영자들에게는 더욱 치명적이다. 이들 기업들은 어려운 시기 극복을 위해 고정비 지출 및 원가 절감할 수 있는 방안 모색에 많은 고민을 하고 있다. 만약 지금 같이 어려운 시기에 완벽한 ERP를 구현하고 있다면 최소한의 인력으로 생산성을 극대화 실현에 앞장서고 있었을 것으로 예상된다. 실시간으로 변화하는 시장에서 준비된 자에게는 어려움을 빗겨나가기 마련이다. 필자는 건설 관련 외국계 기업 2곳에서 약 20여 년간 대형 건설사 고객뿐 아니라 수많은 전문 건설업에 종사자들과 만나왔다. 누구보다도 전문 건설업 근로자에 대해서 잘 알고 있다. 여기에 과거에 근무한 모든 외국계 회사에서 ERP를 도입했고 이를 토대로 많은 경험을 쌓아왔다. 첫번째 직장에서는 글로벌 본사의 ‘ERP 시스템 변경 도입’으로 인하여 오라클에서 SAP로 전환되는 과정을 직접 경험, 글로벌 본사에서 도입한 고객 및 영업 사원 관리 목적의 툴 ‘CRM7’의 국내 도입 TF 팀원으로 선정되어 해외에서 직접 교육을 받으면서 국내에 전파한 경험도 있다. 두번째 직장에서 영업이사로 근무 시 과거에 도입한 ERP 회사가 사라지면서 업그레이드 지원을 받지 못해 업무가 상당히 힘들었던 경험이 있다. 공사운영상무로 근무 시 국내 300여 개의 프로젝트 총책임 업무와 병행했으며, 국내 공사 수행에 적합한 ERP 구현하는 프로젝트를 IT 부서에서 각팀들과 협업하여 성공적으로 정착시킨 경험을 가지고 있다. 이러한 ERP 필요성에 대한 고민을 해봤기 때문에 건축 및 자재 시장에서 ERP 도입에 현재와 미래를 이야기하고 싶었다. 수 많은 건축 및 자재 고객사를 만났지만 대형건설사와 특정 건설 자재 외국계 기업들을 제외하고 토종 소형 건설사 중 완벽하게 ERP를 구현한 회사는 장담컨데, 단 한 곳도 보지 못했다. 앞으로도 보지 못할 가능성이 높아 보인다. ERP를 도입해도 기능의 약 10% 만 활용하거나 나머지 대부분은 단순 회계 업무용으로 사용하고 있을 것이다. 건축 및 자재 중소기업에게 ERP 및 건설경영컨설팅 미팅 시 가장 많이 듣는 질문은 아래와 같다. 사진 대성하우징. 다양한 욕실 용품을 유통하고 있는 DS대성하우징 욕실 전시장 ● 건설업의 전체적 회사 운영 관련에는 전혀 맞지 않는다. ● 현장에 맞는 자재는 획일화 되어 있지 않기에 건설업계에서는 절대 완벽하게 구현 할 수 없다. ● 전문화된 건설자재는 늘 현장 상황에 맞게 다르다. ● ERP 회사들과 미팅을 해도 그들이 한계를 느껴 포기한다. ● 자재는 그래도 구현 가능할 듯 한데 우리는 공사업도 하고 있기에 ERP로는 절대 구현 못한다. ● ERP 컨설팅회사들은 처음에 완벽하게 구현 한다고 해 놓고 프로젝트기간이 지나면 제대로 구현도 못하여 비용 대비 효과를 보지 못했다. ● 우리는 ERP를 회계에만 쓰고 있고 회사 운영은 엑셀이면 충분하다. ● 건설업계 현실에 맞는 ERP는 지금도 앞으로도 없을 것이다. ● 대부분의 ERP 컨설팅 업체는 건설관련 이해도가 현저히 떨어진다. 등등 건축 및 자재 업계, ERP 도입 못하는 두 가지 이글을 보고 있는 사람이 건축 및 자재 업종 종사자라면 위 내용 중 몇 가지는 고민했을 내용이라고 짐작된다. 그러면 왜 건축 및 자재 중소기업들은 ERP를 도입하지 못하고 있는 것일까? 여러 가지 이유가 있겠지만 필자는 크게 아래 두 가지 이유가 있다고 생각한다. 첫 번째, 건설 중소기업 대표나 임원은 건설의 한 분야에서만 수 십 년간 경력을 가진 최고의 기술자일 것이다. 기술자로서 회사를 운영했다면 표준화된 업무 분장과 프로세스를 따라 체계적으로 관리하기 보다는 나만의 방식으로만 회사를 이끌어 왔을 공산이 크다. 이러한 건축 및 자재 업체들이 많기 때문에 용빼는 재주가 있는 ERP 컨설팅업체라도 내 사업에 맞고 내가 원하는 대로 ERP가 구현하기가 쉽지 않다. 두 번째, 보편적인 다른 업종과 달리 건설 특수성을 가지고 있기 때문에 프로그램 개발자 출신으로 구성된 ERP컨설팅업체들이 ‘건설 업무 프로세스’를 제대로 파악하지 못하기 때문이다. IT 출신의 ERP 컨설턴트들은 변수가 가득한 건설업계의 자재, 공사의 공정들을 명확하게 이해하기가 쉽지 않을 것이다. 제조 및 유통과 다르게 건설업은 복잡한 공정으로 많은 변수를 내재하고 있기 때문에 프로세스를 표준화하기가 쉽지 않다. 이카운트, 건설 업계 ERP 도입율 최하위 최근 웹기반 ERP로 방송에 광고도 많이 나오고 있는 이카운트의 예를 들어보자. 이카운트 ERP는 전세계 다양한 업종의 7만 개의 고객을 가지고 있는 유명 회사이다. 이카운트 메인 홈페이지에 나와 있는 업종별 사용현황을 살펴보면, 제조 41.6%, 유통 35.6% ,서비스 13.7% , 무역 3.9% 건설 3.1% 비영리 1.7%, 1차산업 0.4%, 기타 0.1%이다. 많은 건축 및 자재 회사가 존재하지만건설 업계의 ERP 도입율은 최하위이다. 다른 유명 ERP 회사도 상황은 비슷할 것이며, 이 중에서도 ERP를 회계에만 한정해서 사용하는 경우가 많을 것이다. 다시 정리하면 건설업 이해도가 떨어지는 ERP 컨설팅 회사라면, 제대로 구현되는 건축 및 자재 업계 ERP는 구현이 영영 불가할 지도 모르는 일이다. 건축 및 자재 업계에서 ERP 도입에 대한 성공적인 사례가 없기 때문에 ERP 도입은 ‘함흥차사(咸興差使)’이다. 건축 및 자재 중소기업 3가지 구분 완성된 소모성 자재를 다양한 건설업 종사자에게 유통, 판매하는 회사 (경량자재, 창호, 철물, 하드웨어, 소모성 건자재, 공구 등등) 원자재를 가공 주문된 사이즈로 제작, 공장에서 조립, 납품과 시공을 병행하는 회사 (목재, 창호, 방화문, 도어 등등) 하나의 공종으로 공사 자체를 전체 수주 운영하는 전문건설회사 (철콘,조적,수장,창호,잡철,실내건축,석공사 등등) 건축 자재 유통 및 판매사는 ERP 접근성 비교적 쉬워 규격 다양, 복잡 공정, 시공 등으로 ERP 컨설팅 업체 이해력 떨어져 건축 및 자재 업체는 3가지 정도로 분류해볼 수 있다. 건축 자재 유통 및 판매사는 변수가 적어 ERP를 도입이 비교적 쉽다. 하지만 조립 및 시공 프로젝트를 수주하는 업체는 현장별로 제품 규격이 없으며, 복잡한 공정과 시공에 대한 변수 등으로 ERP컨설팅 업체가 프로세스를 쉽게 이해하기란 불가능하다. 이러한 건설의 특수한 몇 가지 이유로 중소기업 대표와 임원들은 ERP 도입에 대해 부정적인 견해를 가지고 있기 때문에 과거와 같은 방식으로 회사를 운영한다. 여기에 ERP 컨설팅 업체들은 건설업의 특수성에 대한 이해 부족과 복잡한 공정 등으로 프로세스 구조화를 만들지 못한다. 이러한 현상들이 건설 업종에서 ERP를 기피하는 이유가 된다. 타 업계에서는 ERP 도입으로 보다 차원 높은 혁신적인 성과를 내고 있는 것과는 차이를 보이고 있다. 이에 건축 및 자재 업체 경영자들은 스마트한 ‘ERP 솔루션’을 만나도 건축 및 자재 업계에는 도입이 어렵다고 생각한다. 많은 비용을 주고 ERP 도입을 시도하였지만 제대로 구현되지 못하고 간단한 기능만 사용하고 있는 건축 및 자재 업체들도 꽤 많은 것으로 알고 있다. 대체로 이러한 이유로 건축 및 자재 업계에서는 ERP 도입이 지지부진하고 있다. 필자는 글을 마무리하면서 건축 및 자재 업종에 운영하시는 중소기업 결정권자들에게 꼭 전하고 싶은 말이 있다. 각 팀의 책임자들이 회사의 업무를 조직별로 나열하여 업무분장을 적어보고 같이 모여서 자유롭게 토론해 보기를 권장한다. 처음에는 경험이 많은 책임자만 이야기 할 수도 있다. 하지만 자유롭게 책임자들이 이야기할 수 있는 분위기를 경영자가 만들어 주어야 한다. 이러한 토론이 이뤄지기는 쉽진 않지만 막상 눈치보지 않고 업무 공유가 시작되면 다양한 질문들이 나올 것이다. 이게 시작이다. 업무에 관한 토론에 나올 질문 예시 ● 왜 여기 팀에서 이일까지 하고 있지? ● 그리고 이 팀은 왜 이 업무가 필요하지? ● 공정 중 중간에 왜 이 팀을 꼭 거쳐서 가고 있는 거지? ● 왜 이 팀은 반복적인 업무를 계속하고 있지? ● 이 업무만 없어지면 다른 일을 더 할 수 있을 텐데… ● 다른 팀에서 이 일만 맡아주면 훨씬 효율적일 것 같네… ● 이 팀만 일하는 것 같네. ERP 도입을 위한 직원과 책임자간의 적극적 소통 모두가 합의된 최적의 프로세스 탄생 이런 소통으로 경영자는 각 팀의 업무를 분석할 수 있고, 각 팀의 업무 현황을 파악할 수 있다. 미팅을 통하여 업무분장이 재조정되었다면 그다음 각 공정에 맞게 화살표로 그려보자. 그리고 그려본 것들을 각 팀장들 또는 업무의 책임자들과 같이 논의해보자. 현재의 업무 방식을 그대로 고수하지 말고, 개선될 부분이 있으면 수정해야한다. 다시 실행하고 또 개선하고 변경하고 이런 반복적인 절차 등을 거쳐야만 비로소 각 팀 모두가 합의된 최적의 ‘작업 순서도’가 도출될 것이다. 이 최적의 순서도가 바로 내 회사의 프로세스가 되는 것이다. 이러한 과정을 거쳐 프로세스 재정립이 되었다면 이제 ERP 적용을 검토해 보자. 어떤 부분에 ERP를 적용하면 생산성이 향상될 지, 직원들과 함께 도입 목적과 구현 범위를 정의해야 한다. 어떤 비즈니스 영역에 적용해야 가장 효율적이고 생산적일지, ERP를 도입해서 이루고 싶은 목표가 무엇인지 각 업무의 책임자들이 모여 논의해야 한다. 예를 들어 사이클 타임 단축, 수동 작업 줄이기, 비용 절감하기, 실시간 재고관리, 프로젝트의 실시간 현황 파악, 프로젝트의 원가 투입 현황 등등 우리가 가장 어려운 부분과 비효율적인 부분들을 찾아보자. 또 가장 중요한 것은 경영자와 전 직원의 적극적 참여이며, 특히 경영자는 직원들의 참여 의지를 만들어줘야 한다. 차후 ERP 도입하는 과정에서 실제로 소프트웨어를 사용할 직원들이 적극적 참여해야 ERP 도입 프로젝트를 성공적으로 이끌 수 있기 때문이다. 우리 회사만의 프로세스 표준화 작업 후 도입목적과 구현 범위가 명확해 졌다면 이제 건설업계의 이해도가 높은 ERP컨설팅 업체를 찾는 것이 다음 단계이다.
    • 컬럼
    2023-12-01
  • 과거의 창호 시장과 유통 그리고 변화, 성장의 아쉬움
    | 칼럼 연재 | 국내 창호 시장의 변화와 미래 1. 과거의 창호 시장과 유통 그리고 변화, 성장의 아쉬움2. 고객을 고려하지 않은 유통구조와 창호 ‘에너지소비효율등급제’3. 창호 플랫폼으로 보는 미래 국내 건축자재 시장 중에 대기업이 포진한 곳이 유일하게 창호 분야이다. 공룡이라고 표현되는 대기업들의 먹거리가 있었기 때문이다. 창호 시장은 과거에는 철저하게 특판과 시판 시장이 나눠져 있었다. 하지만 지금은 춘추전국시대이다. 창호 시장의 먹거리가 변화하고 있다. 창호 시장의 변화에 대해 일부 업체 관계자들은 바람직한 방향으로 지적한다. 창호 시장의 과거와 미래, 변화된 상황을 인지하고 창호 선택의 주체인 집주인으로서의 권한과 혜택을 누리기 위한 기본적 인지 사항들을 살펴본다. 창호는 국어 사전의 의미로 창과 문을 통칭하고 있다. 하지만 여기에서는 통로의 창호를 배제하고 창짝과 창틀의 한정적 의미로 이야기하려고 한다. 국내에는 다양한 건축자재 및 건축마감재가 있다. 그 종류도 너무 많아서 이루 다 헤아릴 수도 없다. 그 중에서 창호가 시장 규모에 있어서는 가장 크다고 알려져 있다. 창호 시장 1조 6천억 규모대기업의 특판과 중소기업의 시판 구분 창호 시장 규모는 창호 관련 매체들의 내용을 종합해보면 1조 6천억으로 파악하고 있다. 그 이유에 대해서는 자세하게 설명할 수 있는 이들은 없다. PVC 섀시바의 압출량 산출 기준으로 따져본 결과로 볼 수 있다. 아파트 납품으로 대비되는 특판 시장과 빌라나 원룸 등 아파트를 제외한 주거 공간에 설치되는 창호를 시판이라고 부른다. 지금까지 국내 창호 시장은 대기업 위주의 특판 중심으로 시장이 흘러왔다. 창호 납품 물량이 기준이다. 시판은 대기업과 일부 중소기업을 제외한 모든 창호 브랜드가 여기에 속한다. 창호 시장에서 대기업은 LG화학에서, LG하우시스로, 현재 LX하우시스와 KCC, 한화L&C를 인수한 현대L&C, 그리고 매출과 시장 장악력에서는 떨어지지만 대기업으로는 금호석유화학이 있다. 여기에 중소기업이지만 특판 시장에서 입지를 확보한 윈체가 있다. 윈체는 과거 대신제철화학 창호 대리점이었지만 대기업 전유물이었던 특판에서 아스팔트 사이에 피는 한송이 꽃처럼 자리매김을 했다. 시판 중심의 중소기업 중 선도기업으로는 영림임업으로 성장해 창호 시장까지 진출, 중소 선도 업체가 된 영림화학을 비롯해 시안, 청암, 중앙리빙샤시, 예림화학, 재현인텍스 등이 있다. 도어 업체 중에 창호 시장에 일찌감치 선도기업으로 발돋움 했고 이후에 예림과 재현이 창호 시장에 진입하면서 도어 업체들 간의 창호 경쟁이 본격화되었다. 합성수지 계열 PVC 섀시 등장으로 창호 판세 변화대기업 창호 업체 진입로 확보 여기서 언급한 창호는 플라스틱 계열의 PVC 창호 또는 PVC 섀시이다. 업계에서 보통 PVC 창호라고 부르지만 표준어는 PVC 섀시이다. 잠시 부연 설명을 하자면 국내에 유통되는 창호에는 PVC 창호 또는 PVC 섀시와 알루미늄 창호, 목창호, 복합창호 등이 있다. 각 프로파일마다 시장 규모와 특성이 다르다. 여기서는 PVC 섀시 시장에 대한 이야기이다. 80년대부터 시작된 PVC 섀시는 창호 시장을 혁신적으로 바꾸어 놓았다. 한 업체 관계자는 “LG화학 등과 같은 화학업체에서 오일을 정유해 제품을 생산하는데, 정유업을 통해 만들어지는 PVC 섀시는 과거에 사용하지 않았던 것을 창호에 도입하면서 시장이 형성되었다”고 전한다. 지금은 LX하우시스이지만 LG하우시스였을 때 전신이 LG화학인 것을 보면 이해하기가 쉽다. 여기서 표현이 비슷할 지는 몰라도 전어가 생각이 난다. 먹지 않았던 전어를 식용으로 개발하면서 전어 시장이 형성된 것처럼. 여하튼 PVC 섀시가 혜성과 같이 나타났고 특히나 아파트를 좋아하는 국내 분위기에 편승해 대기업들이 창호 시장 ‘진출의 문’이 열렸다. 건설사들은 믿을 만한 창호 업체가 필요했다. 그 당시 알루미늄 창호 시절에는 남선알미늄과 동양알미늄이 아파트에 납품을 했다. 빌라, 원룸 경기 호황으로 중소기업의 약진1,000억 상회하는 창호 업체 등장 하지만 PVC 새시 시대로 전환되면서 대기업 그룹사의 관계나 보증의 문제 등이 복잡하게 얽히면서 LG, 한화, KCC 등이 창호 시장에 진입했다. 한 업계 관계자는 “화학업체들은 대기업의 그룹사였고 대부분 건설사를 보유하고 있었기에 PVC 새시의 등장과 아파트 선호 시장에서 대기업의 창호 시장 진출은 초읽기가 된 것으로 보인다”고 설명한다. 이렇게 아파트 납품 기반의 특판 시장이 형성되었고 이후에 시판 시장은 수순대로 중소기업들의 몫이 되었다. 시판 시장은 지금과는 조금 달랐다. 예림과 재현은 없었고 중소기업 5강으로는 영림과 시안, 청암, 중앙리빙, PNS였다. 2000대 초반에 시판 시장에 변화가 일었다. 원룸이 인기를 누렸고 이곳의 PVC 새시 설치는 중소 브랜드의 몫이었다. 이때 영림과 PNS, 중앙리빙은 지역을 기반으로, 청암은 직영 대리점 도입 등으로 시판 창호 시장을 선도했고 경기 호황으로 원룸과 빌라라 마구잡이로 건축될 때 연간 100~300억씩 성장했다. 연간 매출 규모를 1,000억을 상회하는 업체들도 등장했다. 건축자재 시장 빅데이터의 아쉬움성장과 발전에 필요한 데이터 부족 건축자재 시장에서 시장 규모나 지표를 찾기 위한 데이터가 거의 존재하지 않는다. 통계청 사이트를 보면 타 분야는 다양한 통계치가 작성되고 있지만 건축자재에 대한 통계치는 전무한 상태이다. 하지만 2018년도까지는 통계청에서 PVC 섀시에 대한 자료가 배포되고 있었다. 그 자료에 따르면 PVC 새시의 연간 생산량은 20~26만톤을 유지하면서 호황과 불황을 왔다리 갔다리 했다. 그 당신 LG하우시스, 지금은 LX하우시스가 여전히 1등 자리를 유지하고 있었다. 현재는 이러한 자료 마저도 발표되고 있지 않아 시장 규모를 가늠하기가 어려운 상태이다. 다만 창호 시장의 잡지 언론이 존재하고 있어 이들의 짐작으로 시장 규모를 가늠하고 있을 정도 밖에 안된다. 필자는 건축 시장에서 건축자재의 역할이 중요하지만 여러 가지 상황을 비춰 봤을 때 건축 시장에서 공사비 비중이 적다는 이유가 가장 근접한 답으로 생각된다.
    • 컬럼
    2023-12-01
  • 부동산 플랫폼, 어떻게 바라보는 것이 좋을까?
    10년이면 강산이 변한다. 빠르게 세상이 변한다는 이야기를 묘사한 매우 적절할 표현이었다. 하지만 지금은 10년 주기가 너무도 길어 보인다. 빠르게 변화하고 있는 시장에서 효율의 극대화를 위해서 무엇을 준비해야할까? 최근에 플랫폼이란 단어가 많이 등장한다. 플랫폼에는 다양한 의미가 내포되어 있지만 돈이 되는 컨텐츠를 생산하기 위한 효율적 수단이라고 생각하면 쉽다. 부동산에서의 효율적인 생산, 즉 플랫폼은 무엇일까? 임대인과 임차인의 관계 변화를 주목해야 한다. 세계은행(WB)이나 국제통화기금이 전망하는 올해 경제성장율은(2023년 3분기 현재) 2% 안팎이다. 한국은 그보다 낮다. 이 정도 시점의 발표라면 이변은 없다. 유래 없는 저성장 트렌드는 이미 짐작했던 일이다. 부동산이라면 별다른 분석 없이 묻어두기 식, 비의식적 투자로 자본이득을 얻던 시대가 저물어 간다. 연준의 추가 금리 인상을 두고 베팅을 하고 있지만, 금리는 상대적이다. 가령 금리 1% 시대가 10년간 지속 된다면 1.5%가 되는 순간 재앙처럼 느껴진다. 지금은 금리가 한번 더 오른다고 재앙은 아니다. 지금은 한 치 앞을 예상치 못하는 시대가 아니다. 미래 예측이 가능하다. 우리 대부분은 미래의 일을 알아도 살아온 습관을 버리지 못하고 있다. 극단적으로 예를 들자면 해수면 상승 시대에는 오션뷰가 지옥일 것을 알지만 부산 최고 주거지역은 해운대 마린시티, 인천 최고는 송도이다. 부동산 시장의 변화, 임차인의 운영방식까지 관여하는 시대 생산수단의 3요소는 토지, 노동력 그리고 자본이다. 그중 온전히 기업의 자산이라면 예나 지금이나 단연 토지이다. 유사 이래 부동산투자의 역사는 생산수단의 사유화와 그것에 반대하는 투쟁의 역사였다. 농경시대 부터 줄곧 땅을 가진 자와 그 기득권에 대항하는 소작인들의 싸움이 지속됐고 산업혁명 이후 부르주아인 공장주들과 프롤레타리아 노동자들의 대립은 지금까지도 이어지고 있다. 치열하게 싸웠지만 누가 이겼다고 단언하기에는 무리가 있다. 노동 없이 이득을 얻는 수단으로서 토지를 사유화하는 것은 여전히 가능하지만 너무 많은 규제가 생겼고 산업지형이 바뀌면서 리스크도 커졌다. 리스크를 줄이기 위해 상업용 부동산의 운영 트렌드도 바뀌고 있다. 최근 들어 좋은 상권과 건물일수록 공간이 아닌 패키지로 제공되는 모습이 자주 보이고 있다. 이제는 부동산에 직접 투자한다면 그저 땅을 소유하는 것 이외에 임차인의 운영방식까지 적극적으로 관여해야 할 시대라고 생각된다. 당장 대기업 프랜차이즈부터 공공기관까지 임대인에게 차임은 줄이고 매출액 연동 수수료를 제시하는 트렌드가 이를 반증한다. 건물주의 임대소득이 임차인의 사업성과에 직접 비례한다면 건물주도 편히 있을 수만은 없다. 공간임대 + 각종 업무기기, 세무서비스, 창업지원금까지 패키지화된 공간임대, 건물의 가치 상승 공유오피스가 과거의 전통적인 업무 시설들을 빠르게 대체하고 있다. 공간을 임대하는 것에 그치지 않고 공용 회의실, 각종 업무기기와 그 소모품, 세무서비스는 물론 유튜브 방송부스, 온라인쇼핑몰을 위한 스튜디오, 심지어 창업지원금 심사통과 전문 컨설턴트까지 공유오피스에 포함 되어 하나의 비즈니스 패키지가 되었다. 귀찮은 일이 사라진 사업자들은 그들의 목적에만 집중할 수있다. 일종의 플랫폼이다. 아직 이윤을 창출하기 어려운 단계인 스타트업들은 수단에 큰 비용을 들일 수 없다. 전통적인 공간임대에 이러한 패키지까지 제공하자면 건물주 입장 에서는 초기비용이 들지만, 자기건물에 이러한 종합패키지가 구축되면 건물의 장기적으로 유지관리가 편해지고, 건물 가치도 오르는 이점이 있다. 무엇보다 공유오피스를 전차인으로 둔 건물주들은 소득은좀 줄었어도 플랫폼을 손에 넣는다. 가령 내 건물을 임차인 에게 사무실로 임대하는 것보다, 공유오피스에게 임대하고그 공유오피스가 다시 최종임차인에게 임대했을 때는 건물 주의 소득이 줄지만, 더 지속가능하고 임차인의 성장에 비례 하는 소득을 얻게 되는 것이다. 부동산 시장이 바라봐야할 한국의 엔터사업의 성공 서울 성수동에서 근무하다 보면 평일에도 외국인 관광객이 급증한 것을 알 수 있다. 더운 날씨에 히잡으로 머리와 목덜미를 감싸고 삼삼오오 수다를 떠는 10대 여학생들도 많다. 이교도들과 말을 섞지 않으려고 스마트폰에만 의지 해서 길을 찾는 모습이 어떻게 보일지 몰라도, 자산 규모가(가족 포함) 수십억에서 수백억에 이르는 경우도 많다. 주로 카타르, 말레이시아, 싱가포르, 두바이 국적의 소녀들이 많고 무슬림 여성의 신분으로 한국까지 여행을 올정도면 대부분 교육수준도 높다. 이들이 도착하는 곳은 SM엔터테인먼트 성수 사옥이다. 이들이 이곳을 방문하는 이유는 한국의 K-POP에 열광하기 때문이다. 가을연가 드라마가 일본에서 흥행해서 일본 여성 관광객이 늘어난 경우와 같다고 할 수 있다. 코로나 이전에 SM 청담동 사옥은 1층의 카페테리아를 잠시 외부인에 개방한 적도 있지만 관리 문제로 이내 폐쇄될 정도로 인적이 드문 곳이었다. 한 예로 BMW, 루이비통 같은 글로벌 명품의 고객들도 상품을 소비하는 것을 넘어서 본사까지 찾아올 정도로 열광 하지는 않는다. 한국 엔터산업이 이정도의 영향력을 가진 것은 이들의 플랫폼에 기인한다고 본다. 엔터테이먼트 사업의 성공과 같은 플랫폼 산업의 특징은 기업이 직접 고용하지 하지 않은 노동자들이 스스로 일을 하게 만드는데 있다. 즉 생산시설에 대한 투자가 극히 적다는 것이다. 예컨대 전통적인 제조업의 경우, 근로자의 고정 임금이 차지하는 비중이 높아 큰 리스크를 가질 수밖에 없다. 이러한 인건비를 줄이기 위해 자동화설비에 투자하고 하위공정들을 아웃소 싱을 한다. 이렇게 하면 임금절감은 물론 복지비용, 각종 분쟁리스크 등많은 부분에서도 유리하게 가져갈 수 있다. 아이러니컬하게 정부 정책이 고용 증대를 외치고 있는 것을 보면 시대에 역행하는 몸부림일 수 있는 것이다. 컨텐츠가 쏟아지게 하는 플랫폼 위에 소개한 엔터산업을 예로 들자면, 창작물의 품질은 과거와 같이 예술적 영감에만 의존하지 않는다. 플랫폼에 모인 다양한 아이디어를 동원하여 고품질의 창작물을 생산해낸다. 이러한 과정에서 소요되는 비용은 거의 없다. 각자 집에서 만들어오니까. 품질이 아쉬우면 여러 창작자를 병렬로 연결하여 팀을 짜고 저작권료는 한 명분만 지급한다. 작품이 나오면 저작 권이 강화된 요즘에는 재생산을 거듭하여 지속적인 수익을 올린다. 운이 좋으면 영구적이다. 그래서 저작권 자체가 거래의 대상이 된 지도 오래다. 음악, 영상, 웹툰, 이모티콘 등 플랫폼은 뭐든지 스스로 만든다. 이러한 산업 분야에 한국이 엄연한 선두권에 있다는 것은 실로 놀라운 일이다. 2000년대까지 세계를 흔들던 헐리 우드의 배우들과 음반 판매에 있어 1억 장의 판매고를 올리는 머라이어 캐리의 시대를 겪은 사람들로서는 동양인 어린애들에게 열광하는 날들이 생생하다. 생각해보니 성공한 기업들은 무섭게 변해왔다. 과거 소니뮤직은 당시 방대한 저작권 자산을 믿고 이를 활용하기 위해 자신들이 개발한 *MD를 보완하고 홍보하는데 집착했다. *MD(Mini Disk) : 광자기 기록 방식으로 디지털 정보를 저장는 매체. 카세트테이프나 CD보다 휴대가 간편하고 기록과 삭제가 자유로와서 처음 출시된 90년대에는 국내에서도 획기적으로 평가받았음. 그러나 2000년도 당시 시가총액으로 소니의 20분의 1이 채 안되던 애플은 플래시 메모리 기반의 MP3 플레이어로 음원시장의 패러다임을 전환했다. 끊임없는 노동의 역할은 개인에게 넘기고, 이를 조합하는 플랫폼에 집중한 것은 현재의 소니와 애플을 만든 운명적 신의 한수였다. 한국시장도 플랫폼에서는 뒤지지 않는다. 거대자본이 되어 버린 빅히트엔터테인먼트는 이미 저스틴 비버, 아리아나 그란데를 사들였고 라라랜드의 제작사 엔데버 콘텐트는 CJ엔터의 소유가 되었다. 상징적인 아티스트를 보유하는 것은 플랫폼으로 모여드는 창작자들에 제시하는 일종의 제안서이고, 그들은 월급도 받지않고 트렌디한 저작물을 끊임없이 생산하게 만든다. 개인적으로는 과거 거대 엔터사의 대표와 핵심 아티스트가 마약, 도박, 성접대 등으로 재판을 받게 되었을 때 그 회사의 주식을 매도한 경험이 있다. 대표도 아티스트도 절대적 생산수단이 아니었다. 저스틴 비버는 곧 늙는다. 그 뒤를 다른 젊은 아티스트가 이어가고 그로 인해서 다시 수 천의 아티스트가, 수 만의 창작자가 플랫폼으로 모인다. 플랫폼이라면 구글, 아마존에만 눈이 닿던 세대로서는 보고도 믿기 어렵다. 이야기가 길어졌지만 앞선 사례들은 관련 종목의 주식투자보다는 생산수단에서 부동산의 비중이 어떻게 축소되 어갈 것인가에 대한 고찰이다. 상업용 부동산에 한정된 이야기이다. 과거 봉건영주들이 지대를 받는 대가로 제공 했던 생산수단은 최근까지도 큰 변화가 없다. 플랫폼이야말로 부동산을 더 효율적으로 쓸수 있는 진짜 생산수단이 아닐까? 늦었을까? 고대 로마의 크라수스는 로마 근교에는 더 이상 쓸만한 땅이 없다고 했다.
    • 컬럼
    2023-10-30
  • ‘사심’이 아닌 ‘진심’을 다하는 영업은 ‘통’한다
    글 : 로이에 아시아 컨설턴트 유기주 대표 얼마 전 옛 직장의 후배가 사무실에 찾아왔다. 반가운 마음에 이런저런 이야기를 나누는 와중에도 그 후배의 얼굴에는 어딘가 그늘진 표정을 숨길 수 없어보였다. 알고 보니 건축 자재 영업을 하는 그는 근래의 영업 실적이 예전같지 못해서 자신감도 떨어지고 많이 위축된 상태였다. 영업사원의 미덕 ‘자신감’ 영업사원은 미덕은 ‘자신감’인데 이렇게 패기가 없는 모습이 안쓰러웠다. 영업사원의 마음속에 만성화 된 조바심이 자리잡고 있었던 것이다. 그 후배와 이런 저런 이야기를 해도 겉돌고 영업이 잘 될리 없을 것이라고 판단했다. 돌이켜 보건대 나 또한 비슷한 시절이 있었다. 20여 년 전 내가 다녔던 그 회사는 지금도 그렇지만 제품라인이 비교적 잘 갖추 어진 글로벌 브랜드 중 하나였다. 다만 당시에는 아직 영업사원 들에 대한 교육이나 관리 시스템이 충분치 않았다. 영업사원들 마다 일하는 방식도 성과도 천차만별이었다. 영업은 자신감에서 부터 나온다 회사에 갓 입사한 신입이었던 나는 어느날 월 마감을 앞두고 목표에 한참 부족한 실적에 ‘지푸라기 잡는 심정’으로 이리저리 뛰어다니고 있었다. 마침 운 좋게도 은인이 되어줄 한 고객을 만나게 되었다. 그 고객 또한 개업한 지 얼마 되지 않은 초보 사업 가였다. 허름한 매장에, 단칸방에는 아이들 숙제공책이 펼쳐져 있었고 그날 우리는 서로의 처지를 공감하고 많은 이야기를 나누었다. 이야기에 젖어서 매출 걱정도 잠시 잊고 있었는데, 그사장님은 그달의 내 부족한 실적을 채울 만큼의 제품을 주문해 주었다. 그 고마운 인연은 지금까지 이어오고 있다. 그 업체는 이후 확장을 거듭하여 20년이 지난 지금은 탄탄한 기업으로 자리매김했다. 영업의 시작 시점에 귀중한 경험은 지금의 내 자신 사업체를 이끄는데 큰 ‘자양분’이 되었음을 부인할 수 없다. 진심, 수단, 초심 나를 아는 많은 사람들은 흔히 내 영업에 특별한 비결이 있는지 묻곤 한다. 이럴 때 내 대답은 ‘한결’같다. 첫째, 고객의 사업을 위해 진심으로 함께 고민하는 것. 둘째, 고객을 그저 매출의 수단으로 여기지 않는 것. 셋째, 그 초심을 잃지 않는 것. 영업사원이 높은 매출을 올리는 대신 상대 고객이 매출이 하락 한다면 이는 진정한 파트너가 아니다. 특히 전문가나 기술자에게 자재 및 장비를 공급하는 B2B 분야일수록 더욱 그렇다. 영업 사원과 고객은 반드시 <함께> 성장해야 하는 것이다. 영업사원은 고객에게 이윤이 많이 남는 제품이 아니라 그에게 도움이 되는 제품을 팔아야 한다. 나는 과거 영업사원일 때 내가 파는 제품이 고객에게 크게 효율 적이지 않다고 판단되면 더 나은 회사의 제품을 소개해주고 물러난 적도 있었다. 내 물건을 팔지 못해 아쉬운 것은 잠깐이다. 그 고객은 오래지 않아 다른 물건이 필요할 때는 반드시 내게 연락을 한다. 고객과 진심을 나누면 파트너가 된다 고객과 공감이 파트너를 만들다! 흔히 진심을 다하는 영업은 내 물건을 사주십사 애원하는 것이 아니다. ‘어떻게 하면 고객이 더 잘 될것인지’ 진심으로 머리를 맞대고 고민해야한다. 지금은 과거와는 많은 차이를 보이고 있다. 4차산업혁명의 시대이다. 모든 영업과정이 전산화되고, AI 가 더 발전하더라도 없어지지 않는 직업은 영업사원일 것이라고 자신있게 말해본다. 물건을 찾고 가격을 비교하는 것은 AI가 뛰어나겠지만, 고객의 상황을 공감하고 함께 고민하는 영업사 원은 ‘도구’가 아닌 ‘파트너’로 격상된다. 오늘도 현장에서 고객과 함께 울고 웃는 수 많은 영업사원들의 어깨를 두드려 주고 싶다.
    • 컬럼
    2023-10-06
  • 지방소멸보다 심각한 신도시소멸
    위기의 대한민국 신도시가 소멸하고 있다 로이에 아시아 컨설턴트 이수준 대표 최근 뉴스에 경기도 평택의 초등학교가 학생이 없어 폐교를 했다. 심지어는 서울의 한 초등학교 마저 폐교 소식을 전해들었다. 인구 감소가 본격화 되었고 먹고 살기 어려워서 도시를 떠나는 경우가 늘어난 것이다. 외국도 상황은 마찬가지이다. 신도시를 짓는 것에만 열중할 것이 아니라 신도시에 머물기 위한 국가 정책이 절실해 보인다. 저출산으로 인구 감소가 근본적인 원인 타마(多摩)시는 일본 도쿄에서 서쪽으로 약 30Km 가량 떨어진 인구 20만 명의 신도시이다. 이곳은 1970년대 사실상 도쿄의 인구분 산만을 목적으로 하여 조성된 전형적인 베드타운이었다. 타마시는 일본의 고도성장기 동안 나름의 역할을 다한 지금, 유령도시로 전락하고 있다. 상점거리에는 노인층을 대상으로 하는 접골원, 개인병원 몇 곳이 문을 열어놓고 있을 뿐, 대부분이 문을 닫았다. 일부 상가는 이미 십수년째 임차인을 들이지 못한 곳도 많다. 그래도 이곳에 거주하는 고령의 주민들은 생필 품을 파는 트럭에서 필요한 물건을 구입하고 있다. 이 지역의 공동주택 가격은 2000년대 초반에 비해 절반 수준으로 내려갔다. 물가 상승률 등을 고려하면 이미 집값이라고 볼 수도 없는 수준이다. 일본은 1960년대 이후 대도시 인구집중을 분산하기 위해 대도시 인근에 50여개 신도시를 조성했고 태평양전쟁 직후에 태어난 베이비붐 세대, 소위 단카이(團塊) 세대들이 대거 이주해 살게 되었다. 그들이 70대가 된 지금은, 전국적인 인구감소와 더불어서 대부분의 신도시들이 도시 소멸의 정해진 수순을 밟고 있다고 한다. 신도시 건설보다는 거주가 목적이다. 신도시 건설보다는 거주가 목적이다. 한때 일본은 신도시 소멸을 어떻게든 막아보고자, 대도시 내 대형 상업시설 설립을 제한하는 ‘대규모 소매점포 입지법’을 시행 했다. 도시상업시설을 최대한 외곽지역으로 유도하는 정책이었 다. 그러나 이후 수 년 만에 이 법을 반대로 바꾸어 오히려 도시 외곽의 대형 쇼핑몰 설립을 규제하게 되었다. 신도시를 되살리기 어려운 현실이라면 대도시에라도 효율적으로 개발하기 위함이다. 이제 일본의 젊은이들은 다시 도쿄로 되돌아갔고, 텅 빈신도시들은 그보다 더 시골 동네의 인구를 흡수해서 그나마 유지하고 있다. 일본보다 인구감소가 빠른 국내의 현황도 다르지 않다. 그러나 시장의 대세가 엄연히 정해져 있음에도 한국은 인구 성장기에나 적합할 개발계획을 다시 꺼내 들었다. 뼈아픈 점은 최근의그 짧고 강렬한 부동산 폭등기 직전까지 우리도 물량공급이 아닌 구도심을 되살리는 도시재생으로 방향을 전환하려던 참이 었다는 것이다. 일본은 1980년대 후반부터 이미 신도시의 침체를 예견하여 주택 공급을 줄이고 인프라 개선에 중점을 두었음 에도 현재의 위기를 겪는데, 우리 신도시의 어떻게 될까? 서울의 경제에 의존하는 베드타운이 아니라 자급자족이 가능 한지가 그 신도시의 운명을 결정한다. 그 예가 동탄, 광교, 판교등 2기 신도시이다. 이들 신도시는 개발 초기부터 일본의 사례를 염두에 두고 IT 산업을 기반으로 한 성장동력을 마련했기 때문에 서울에 대한 의존도가 낮다. 그러나 김포, 파주·운정, 양주, 검단, 배곶 등은 상황이 다르다. 결국 사람은 상권보다는 일자리를 따라서 이동한다. 일자리가 있어야 비로소 주거도 상권도 자연스럽게 생성된다. 일자리는 지방의 정부기관이나 어중간한 회사 몇 개로는 안된다. 수 만명이 멈추지 않고 북적일 수 있는 핵심산업이 필요한 것이다. 송도국제도시 조차도 기업유치가 쉽지 않은데 외곽의 도시들은 더욱 어려워진다. 일자리가 없이는 GTX 호재도 어디까지나 베드타운으로서의 편의성일 뿐이다. 신도시 거주를 위한 일자리 마련이 절실하다. 인구가 줄면 그 줄어든 인구는 더욱 한 곳에 모이게 된다. 그런 의미에서 최근 서울의 층고 제한 등의 규제 완화는 대도시의 효율성을 따졌을 때 자연스러운 현상이다. 문제는 서울의 규제 완화로 인해 더욱 가속화되는 신도시의 소멸이다. 이는 부동산 비관론도 낙관론도 아닌 그저 도시 지형의 불가피한 변화를 뜻하는 것이다. 부동산 열기가 꺾인 지금 우리도 투자의 방향성을 다시금 점검해 볼 필요가 있다.
    • 컬럼
    2023-09-06
  • ‘패시브를 함께 이야기 합니다’ -1편
    패시브하우스란 말이 참 많이 쓰이고 있다. 하지만 패시브란 단어를 제대로 알고 있는 이들은 많지 않아 보인다. 패시브에서 여러 가지 의미가 복합적으로 담겨 있기 때문이다. 기준이 자재이냐? 시공이냐? 단열로의 접근이냐?에 따라서도 내용이 판이하게 달라진다. LWD에서는 보다 쉽게 고객에게 패시브하우스에 대해 소통하고자 단열과 일사열취득(Solar Heat Gain), 일사 차폐, 공기의 질, 빛, 에너지절약 등 5가지 포인트에 대해서 이야기한다. 이번 호에부터 ONE POINT 연재하고 3월호에 TWO, THREE, ROUR, FIVE POINT를 소개한다. 패시브하우스에 대한 관심은 어느 때보다 높다. 환경에 전세 계가 위기감을 느끼고 있기 때문이다. 이에 패시브하우스에서 알고 있어야할 기본적인 이야기를 해볼까 한다.앞으로 패시브에 관한 보다 쉽고 보도 공감할 수 있는 내용으로 연재를 시작하려고 한다. 여기에 관련된 소통하고 원하거나 궁금한 것들이 있다면 패시브에 관한 지식 여부와는 상관 없이 소통하기를 희망한다.그린정책으로 이름난 독일에서 시작된 패시브하우스는 주로 에너지 관점으로 발전되어 왔고 국내에도 같은 흐름으로 전파되었을 것이다. 패시브하우스에 대해서는 독일도 정부보다 민간에서 먼저 시작했듯이 국내에서도 패시브하우스를 하겠 다의 의지만 있을 뿐 기술 개발은 업체에게 맡기고 있는 실정 이다. 독일 패시브하우스 롤모델, 국내 현실은 아직독일의 패시브하우스는 이산화탄소 저감 정책과 맞물려 국내 에서도 국가적 에너지 아젠다를 추진하기 위한 방법으로 벤치 마킹하고 있는 롤모델이다.패시브하우스에 대한 도입은 환영하는 분위기지만 현실은 상황이 다르다. 현장에서는 건축 비용의 증가 부담, 재테크의 수단인 집에 대해 건축 시와 매각 시의 가격 언밸런스 등으로 인해 현실에는 일부 계몽된 건축주에 의해서 패시브하우스를 짓고는 있지만 대부분은 잘 반영되지 않고 있다.이제 패시브톡스에서는 조금 다른 시선으로 ‘패시브’를 보려고 한다. 적절할 표현으로는 ‘패시브디자인’이라고 불러도 좋을 듯하다. 에너지절약이라는 경제적 이득에 더해 주택의 본연의 사명인 건강한 보금자리로 패시브를 이야기하려고 한다. 건강한 보금자리 ‘패시브디자인’과거에 패시브하우스에 대해서 더 연구하기 위해 서점을 방문했던 기억을 더듬어 본다. 패시브 관련 서적을 몇 권 찾아 보았다. 모두 훌륭한 저서로, 체계적으로 정갈하게 잘 구성된 내용은 패시브하우스 건축에 대한 전문성이 돋보였고, 저자들의 소중한 경험을 나누는 귀중한 정보들을 담고 있다고 보여 졌다.패시브하우스를 구현하려는 전문가들에게 필독을 권하고 싶을 정도. 단 일반인들은 매체를 통해 듣고 막연히 알게 된패시브하우스에 대해 단어 조차도 이해하기 힘든 전문서적의 방대한 자료 검토하기에는 시간이 턱없이 부족하다. 그저 자신이 필요한 만큼만 알고 싶어하는 이들이 많을 것으로 생각 한다.만약 패시브하우스 건축을 희망한다면 예비 학습을 한 후 실천에 옮길 때는 전문가의 상담을 받아 보기를 권장한다. 자신의 소중한 보금자리인 만큼 전문가에게 다 맡기기 보다는 직접 전문가와 대화할 수 있을 정도의 소양을 갖추는 것이 좋다는 말이다. 패시브디자인을 위한 건축주의 기본소양패시브에 대한 기본 지식 함양약간의 공부로 쾌적하고 건강한 주택을 꿈꾸는 이들에게 하고 싶은 이야기다. 태양의 빛과 열, 그리고 바람 등의 자연 에너지를 활용하여 쾌적한 삶을 실현하는 패시브디자인 주택은 어디서든 찾아 볼 수 없는 나만의 특별한 집을 만들어 줄 것이다. ONE POINT단열과 일사열취득(Solar Heat Gain)집을 지을 때 가장 먼저 생각해야 하는 것이 단열이다. 이 부분을 소홀히 생각하면 겨울에는 춥고, 여름에는 더운 집을 상상할 수 있습니다.에너지 비용이 증가하는 것은 물론, 일사병이나 히트쇼크 같은 중대한 건강 위협에 직면할 수도 있습니다.** 히트쇼크급격한 온도변화(차가운 공간에서 욕실, 온천 등 따뜻한 공간으로 이동 시) 로 인해 혈압이 급격하게 변하게 되어 뇌졸중 및 심근경색 등의 원인이 되는 현상. 추운 겨울 우리들의 몸은 혈압이 높다. 그러다 갑자기 온천 등 따뜻한 곳에 들어가게 되면 혈압이 급하게 떨어지게 됩니다. 이러한 혈압의 급상승과 급하강으로 인해 히트쇼크가 발생하게 된다.또한 겨울에 집안 구석구석까지 태양이 비추도록 하면 실내는 자연스 럽게 따뜻해진다. 여기서 중요한 것은 창의 선택이다. 높은 단열성능을 지난 창을 선택하고 이런 창의 적절한 배치로 일사열 취득에 도움이 되도록 해야한다.패시브하우스에서 창은 단열에 중요한 포인트어떤 창을 선택?열관류율이 낮은 창을 선택해야 한다. 태양광을 잘 받아들이기 위해서는 유리면적이 클수록 좋다. 하지만 유리면적이 크면 클수록 열은 내부의 열을 가지고 도망가기 쉽습니 다. 또한 창의 프레임(새시) 부분은 더욱 열이 빠져 나가기 쉽기 때문에 창의 선택에는 열관류율이 낮은 창을 설치해야 된다.실내온도가 20도 정도라고 해도 벽이나 창 등 차가운 부분이 있다면 체감온도는 낮아진다. 실내온도는 구성 부분마다 온도 편차가 없도록 하는 것이 중요하다. 패시브하우스에서는 시스템창호를 일반적으로 사용하고 있다 창의 위치는 고성능 창호를 제대로 활용창의 배치 남쪽면에는 비교적 큰창, 북쪽면에는 상대적으로 작은창을 배치합니다.이런 상식에 더해서 각 방면의 창에 사용하는 유리의 성능도 적절하게 선택한다. Glass Tunning은 한층 더 창의 단열 성능을 효과적으로 높여준다. Glass Tunning이란 햇빛 방향 등을 맞추어 적절한 유리의 품종과 구성을 맞추어 사용하는 것을 의미한다.어떤 성능의 로이유리(Low-E Glass)를 선택하여 어떤 면에 어떻게 사용할 것인지, 또 복층유리의 구성은 어떻게 하는 것이 경제적이고 효율적일지 따져 봐야한다.한가지 예를 들면 열관류율이 지극히 낮은 고성능 복층유리 이를테면 진공유리는 남쪽면에 대형으로 사용하는 것보다 북쪽면에 소형으로 사용하는 것이 단가나 수명 등 경제성에서그 효능이 높다.열관류율이 낮은 진공유리는 추운쪽에 유리하기 때문에 햇빛이 덜 들어와서 상대적으로 추운 북쪽창에 적용하면, 그 단열 능력이 위력적이 될 것이다. 여기서 좋은 창을 선택해서 안심할 것이 아니다. 어찌보면 창 보다도 시공이 더 중요할 수 있다. 그것이 설치될 때, 벽 등과의 기밀을 확보한 정밀 시공이 이루어져야 그 성능이 제대로 발휘할 수 있다.좋은 창을 선택했다해도 시공이 잘못되면 즉 벽체에 끼워져만 있고 실리콘 틈새가 있다던지, 수평이 맞지 않는다면 고성능 창호의 의미는 잃게 되는 것이다. 이것이 바로 기밀 성능의 문제로 이어진다.
    • 컬럼
    2023-07-04
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